最近，北京通州區(qū)的一些樓盤(pán)紛紛以較低價(jià)格入市，幾個(gè)最高曾漲到每平方米約2.5萬(wàn)元的項(xiàng)目，通過(guò)各種形式的優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)格降至每平方米1.6萬(wàn)元左右，單價(jià)下調(diào)近1萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)近半年的房地產(chǎn)調(diào)控，今年3月份因?yàn)榇罅客稒C(jī)炒作而飆升的通州房?jī)r(jià)正在回歸理性。
盡管目前這種較大幅度的房?jī)r(jià)回調(diào)僅是個(gè)別例子，但說(shuō)明房?jī)r(jià)下降正從遮遮掩掩變得更明確。今年4月出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施有效打擊了推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的投機(jī)性購(gòu)房需求，加上普通購(gòu)房者因預(yù)期改變而選擇觀望，樓市成交量迅速下降。7月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降15.4%，一線(xiàn)城市更為明顯，如北京7月份的新房成交套數(shù)僅為去年同期的1/3。
房?jī)r(jià)相對(duì)于成交量的變動(dòng)有一定滯后性，一般來(lái)說(shuō)，成交量持續(xù)下降半年左右，房?jī)r(jià)將開(kāi)始出現(xiàn)明顯下降。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)看，房?jī)r(jià)仍然處于歷史高位，遠(yuǎn)高于普通購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，將大量需求擋在門(mén)外，是影響成交量回升的最主要因素。
政策面上，近期有關(guān)部門(mén)反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)，體現(xiàn)出政府的決心和信心。同時(shí)，一系列調(diào)控政策正在細(xì)化和落實(shí)，配套措施也不斷出臺(tái)，調(diào)控正變得更有力、更深入。
供求關(guān)系上，去年下半年新開(kāi)工的項(xiàng)目正在陸續(xù)入市，未來(lái)半年至一年左右的時(shí)間里市場(chǎng)供應(yīng)是有保證的。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量也會(huì)顯著增加。
資金面上，由于銷(xiāo)售放緩和一系列緊收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、按揭貸款的政策逐漸落實(shí)，開(kāi)發(fā)商原本比較寬裕的現(xiàn)金流正在趨緊，通過(guò)降價(jià)加快銷(xiāo)售進(jìn)度的愿望變得更強(qiáng)烈。
綜合這些因素看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)，會(huì)有更多新盤(pán)順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，理性定價(jià)，以較低價(jià)格入市。隨著一手房明顯降價(jià)，搖搖欲墜的二手房?jī)r(jià)格也將隨之回調(diào)，房?jī)r(jià)回落的范圍和幅度都將擴(kuò)大。房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)能否確立，將在這個(gè)“金九銀十”見(jiàn)分曉。
盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展，仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn)，還不充分。7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)與6月持平，并沒(méi)有延續(xù)前兩月環(huán)比下降的勢(shì)頭。從購(gòu)房者的感受上看，房?jī)r(jià)仍然居高不下，調(diào)控的效果離老百姓的要求和承受能力還有較大差距。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實(shí)過(guò)程中，不斷冒出各種試圖干擾調(diào)控的“雜音”，一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)也還有誤區(qū)，落實(shí)政策顧慮重重、不夠堅(jiān)決，調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。
當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，能否取得成功，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問(wèn)題和政府的公信力。因此，必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，并根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)進(jìn)行政策微調(diào)。從宏觀環(huán)境看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持回升向好勢(shì)頭，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有限。近期各大銀行對(duì)房?jī)r(jià)大幅下跌進(jìn)行的壓力測(cè)試結(jié)果也比較樂(lè)觀，這減輕了政府繼續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)投鼠忌器的壓力。如果調(diào)控長(zhǎng)時(shí)間不能見(jiàn)效，應(yīng)當(dāng)適時(shí)出臺(tái)進(jìn)一步的措施。同時(shí)，應(yīng)監(jiān)督各地抓緊落實(shí)現(xiàn)有政策，對(duì)依舊“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、調(diào)控不力”的城市，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行曝光和問(wèn)責(zé)。
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