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　　房?jī)r(jià)下行漸成業(yè)界共識(shí)

　　在調(diào)控政策持續(xù)收緊的情況下，近期，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)促銷(xiāo)日益增多，促銷(xiāo)樓盤(pán)的頻現(xiàn)是否預(yù)示降價(jià)潮的來(lái)臨？在本年度最后一個(gè)熱銷(xiāo)季卻寒意漸濃的房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)人們的高度關(guān)注。

　　為了解近期各地市場(chǎng)情況及"十一"假日樓市的表現(xiàn)，中原集團(tuán)研究中心對(duì)該機(jī)構(gòu)所在30個(gè)城市近期市場(chǎng)情況及"十一"假日樓市的表現(xiàn)進(jìn)行了電話(huà)及問(wèn)卷調(diào)研。調(diào)研反映出，這30個(gè)城市均出現(xiàn)了不同程度的促銷(xiāo)，且促銷(xiāo)方式較"五一"更為豐富，促銷(xiāo)力度更為明顯，促銷(xiāo)樓盤(pán)更為廣泛。

　　促銷(xiāo)新動(dòng)向

　　從促銷(xiāo)方式來(lái)看，各類(lèi)促銷(xiāo)方式占比不相上下。其中，以福州、南京、北京、鄭州為

　　代表的8個(gè)城市以"尾盤(pán)促銷(xiāo)及特價(jià)房源"為主要促銷(xiāo)手段，這些城市采取上述促銷(xiāo)方式的樓盤(pán)超過(guò)八成。另有9個(gè)城市以"直接打折降價(jià)"為主要促銷(xiāo)手段，如重慶、武漢以"直接降價(jià)"方式促銷(xiāo)的樓盤(pán)超過(guò)七成。除此之外，也有部分城市采取了花樣更多的促銷(xiāo)方式。

　　從促銷(xiāo)力度上來(lái)看，近期各地樓市促銷(xiāo)幅度較"五一"有所增加。據(jù)調(diào)研，60%的城市可感知的樓市促銷(xiāo)幅度為5%-10%或以上，而在今年"五一"，這一幅度僅在0-5%之間。促銷(xiāo)幅度較大的城市以杭州、上海、成都、北京、重慶為代表，長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的成交低迷已使得這些城市新房成交價(jià)格出現(xiàn)較為明顯的松動(dòng)。

　　從促銷(xiāo)范圍來(lái)看，有不斷擴(kuò)大之勢(shì)，但新增供應(yīng)的位置一定程度上決定了其促銷(xiāo)樓盤(pán)

　　的分布。30個(gè)城市中有近七成的城市新房促銷(xiāo)主要集中于城市外圍，但也有三成的城市中心城區(qū)(或主城區(qū))亦開(kāi)始出現(xiàn)促銷(xiāo)。而這些城市多為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后的二線(xiàn)城市，如重慶、成都、東莞、鄭州、昆明、沈陽(yáng)等。

　　市場(chǎng)預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

　　調(diào)研結(jié)果顯示，持續(xù)的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用力逐漸明顯，當(dāng)下"限購(gòu)"仍是影響各地樓市的主要因素。30個(gè)城市中，對(duì)于"限購(gòu)"執(zhí)行較嚴(yán)的城市，即使"限購(gòu)"、"限貸"同時(shí)存在，其中"限購(gòu)"仍為影響其市場(chǎng)的主因，如北京、深圳等共計(jì)21個(gè)城市。而在局部"限購(gòu)"或沒(méi)有"限購(gòu)"的城市，"限貸"則為影響市場(chǎng)的主因，如沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、昆明等8個(gè)城市。

　　至于"限價(jià)"，30個(gè)城市中雖有深圳、上海、武漢、廣州、泉州5個(gè)城市的"限價(jià)"措施對(duì)其市場(chǎng)造成影響，但均非決定其市場(chǎng)的主因。

　　受調(diào)控并未松懈、市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整尚未達(dá)預(yù)期等因素共同影響，各地市場(chǎng)心態(tài)已逐步發(fā)生變化。

　　本次調(diào)研結(jié)果顯示，目前大部分城市的購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度，僅有濟(jì)南、石家莊、成都、長(zhǎng)沙的結(jié)果顯示"準(zhǔn)備入市"的購(gòu)房者超過(guò)50%。而"五一"前后，有近四成的城市中購(gòu)房者"準(zhǔn)備入市"比例超過(guò)50%。隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)預(yù)期已趨于謹(jǐn)慎，對(duì)于第四季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)，大部分城市看跌。30個(gè)城市中，有22個(gè)城市的被訪(fǎng)者認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)會(huì)下跌。其中大部分城市認(rèn)為跌幅在10%以?xún)?nèi)，而北京、深圳等5個(gè)城市的被訪(fǎng)者認(rèn)為跌幅會(huì)超過(guò)10%。

　　房?jī)r(jià)下行漸成共識(shí)

　　房?jī)r(jià)下行已形成趨勢(shì)，這在房地產(chǎn)業(yè)界也漸成共識(shí)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在抑制通脹成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要矛盾時(shí)，維持從緊的貨幣政策已沒(méi)有懸念，這意味著依靠過(guò)度寬松的貨幣政策進(jìn)行樓市擴(kuò)張的時(shí)代已不再。盡管有開(kāi)發(fā)商自恃2009年銷(xiāo)售三萬(wàn)多個(gè)億，2010年五萬(wàn)多個(gè)億，售房款還在慢慢回，資金鏈還不錯(cuò)，面對(duì)秋寒開(kāi)發(fā)商還穿著棉衣，死不了。但實(shí)際上，在房企普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購(gòu)買(mǎi)力不足的局面下，已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商預(yù)感到最寒冷的冬天即將來(lái)臨，包括一些上市公司開(kāi)始盤(pán)算調(diào)整銷(xiāo)售策略，以回籠資金抵御寒冷。

　　與此同時(shí)，中央堅(jiān)定不移推進(jìn)保障性住房建設(shè)的舉動(dòng)，已使今年1-9月全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工率達(dá)98%，全國(guó)絕大部分省市都已經(jīng)接近完成目標(biāo)，今年全國(guó)保障房的建設(shè)任務(wù)完成已成定局。1000萬(wàn)套保障房建設(shè)，按照平均每套80平方米計(jì)算，總建設(shè)面積接近8億平方米。在隨后幾年的繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)后，保障房建設(shè)總量將超過(guò)市場(chǎng)總量的20%。在保障房逐漸進(jìn)入供應(yīng)環(huán)節(jié)后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將逐漸轉(zhuǎn)入"市場(chǎng)＋保障"的雙軌制，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的變化有利于抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、部分區(qū)域房?jī)r(jià)泡沫。

　　另外近日有消息說(shuō)，上海調(diào)整房產(chǎn)稅的預(yù)期高漲。高端房存量增幅迅猛或成滬版房產(chǎn)稅調(diào)整征收目標(biāo)。顯然這是對(duì)于此前溫和的房產(chǎn)稅試點(diǎn)反饋的調(diào)整。無(wú)論這一預(yù)期是否能夠?qū)崿F(xiàn)，其引而待發(fā)的作用對(duì)于投資房產(chǎn)也將起到進(jìn)一步抑制作用。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)下行已形成趨勢(shì)，但目前樓市仍表現(xiàn)為量跌價(jià)滯，處于深度僵持階段，在房地產(chǎn)商資金鏈尚未出現(xiàn)斷裂的情況下，房?jī)r(jià)的全面性下調(diào)關(guān)鍵取決于調(diào)控政策的持續(xù)。本輪調(diào)控如果能夠持續(xù)到明年，預(yù)計(jì)明確的拐點(diǎn)很可能出現(xiàn)在明年3月左右。